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买房还能不能赚大钱?正确认识房产财富观

2019年02月12日 18:24来源:未知手机版

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买房还能不能赚大钱?正确认识房产财富观未来城不落???20分钟前???消费未来那么多年,继续深耕房产,确切地说继续深耕大城市房产,是每个中产必须修炼的技能。当你不知道如何保卫自己财富的时候,去买一套房子往往不会犯大错。

编者按:本文来自微信公众号:魔都财观,(ID:moducaiguan),作者:魔都财观的观观,36氪经授权转载

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我的第一个体会是,买房要实现财富保值还是比较容易的。

房价的上涨,有许多原因。有周边资源配套改善后的土地增值,也有居民收入增长带来的新增购买力需求,但是房价上涨最大一部分原因来自于货币宽松。

我们曾经预测过,未来大城市房价还会有几倍的涨幅,并不是我们对房子本身有多大的信心,而是我们对货币供应带来的货币幻觉有信心。到那个时候,可能你吃一碗大排面也会是另一个价格。

根据任泽平的研究,过去四十年,中国广义货币供应量M2年均增速15%,1998-2017年M2增长了16倍,从各类资产价格表现看,绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输,只有少数的一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢这台印钞机。

所以呢,未来那么多年,继续深耕房产,确切地说继续深耕大城市房产,是每个中产必须修炼的技能。当你不知道如何保卫自己财富的时候,去买一套房子往往不会犯大错。

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接着上面这张图继续说,很多人没意识到的是,大部分人以为的房价上涨赚钱,其实只是保值而已,这才是这件事最残酷的地方。

过去二十年货币供应增加了16倍,过去十二年货币供应增加了6倍,如果同期你的房子没有涨到同样倍数,你其实是跑输印钞机的。

大家认为的买房赚钱,本质是一种货币供应下的数字游戏。

你买房创造的财富价值,要跑过M2货币供应量增速,才能是真正的财富。

而从我有记忆以来,货币供应量增速从来没有低于过8%,也就是说你买房收益率平均下来每年不能低于8%。

这是非常困难的。这也就是为什么我会在分享课上有如下的感慨。

因为我明白,如果用普通人的方法去买房,大多也只能实现保值。

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之所以赚钱有难度,原因在于买房路上有四个大坑等着你。

1、选筹上的困难。

中国有几百个城市,但真正值得买房的只有20个左右的一二线大城市,绝大部分中小城市的房产是没有未来的。

如下是我们比较看好的城市:

而让买房这件事变得更加困难的是,越值得买的城市,限购越是严格。我们都知道北上深这些城市很棒,却买不了房子。

因为有限购措施,让这些大城市的房价在静淡市表现的不尽如人意,也给不少买房人一种错觉:不限购的小城市可能更有机会。

这反而犯了大忌讳。

被压制的大城市房产需求,一旦解除限制,爆发力往往惊人。

而习惯了放松刺激的小城市一旦走入弱周期,往往没有后手,更显得没有盼头。

2、负债的运用。

我一直说全款买房是打平货币宽松,借贷买房是掘金货币宽松。

真正能从买房里赚钱的,一定是通过负债套利的:

一轮牛市,房产增值,负债没有增加,所以财富增加了。

但是杠杆往往是一把双刃剑,很多人要么不用负债,要么就是用的太足,把自己现金流弄得十分窘迫,所以才会有那么多炒房客爆仓的故事。

好在现在全国都有限贷,从某种意义上来说,限贷限制了大家无休止地扩张,也保护了买房人的存续能力。

3、交易策略上的误区。

因为李嘉诚地段论的说法,很多人买房都偏好市中心成熟地段,并且喜欢买标杆楼盘。

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