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“包租婆”红星美凯龙:卖家具的卖成了A股最大地主(2)

2019年01月12日 05:23来源:未知手机版

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前面提到,红星美凯龙有着多重身份,其中就包括家居零售商。

但和永辉超市这种全国性商超零售商,有所相同,又有所不同。

永辉超市仍然类似渠道商身份,核心竞争力之一是供应链管理能力,需要管理好上游供应商,也需要照顾好终端消费者。

在永辉超市的门店类型中,自有物业的门店与租赁物业门店数量是11:568,主要通过租赁物业、加盟来进行门店扩张,因为扩张的门店类型多为小业态,体量占地面积小,易扩张,但,为门店扩张,不考虑转租支出,永辉各年承担的租金费用在13亿-19亿左右。

而美凯龙,同样有自有门店和租赁门店,二者共计有80家,但美凯龙还有一种“委托管理”业态的门店,228家,公司主要依靠委管门店进行扩张,在门店扩张过程中,公司各年一边支付13亿左右的租金费用,一边也确认着60亿左右的租金收入。

而且,永辉以自有物业开设的门店是作为固定资产核算,而美凯龙却是将其作为投资性房地产进行核算。那么,都是经营性物业,美凯龙为何会如此特殊呢?

据年报披露信息,美凯龙的自营商场和委管商场,分别对应美凯龙的两种经营模式“自营“+”委托管理”。

什么是自营模式?什么是委托管理模式?

年报中对自营经营模式的解读如下:公司通过自建、外购、租赁取得的经营性物业,对外招商,并为入驻商场的商户提供包括员工培训在内的综合性的服务,公司收取固定的租赁及管理收入。

而这些除租赁以外的自建、外购的物业资产,就是目前美凯龙账面上777亿的投资性房地产,也是公司的经营性资产,所以,自营商场,公司需要花钱买地买房,也需要付租金。

而另外一种委托管理模式,公司不需要花钱去买地、买房、付租,公司只需要出品牌和经营经验,商户和合作方出资拿地,公司再在施工建设、开业前后参与进来,变为美凯龙的“委管商场”,提供包括选址、施工、设计、培训等在内的咨询和委管服务,在不同参与阶段收取各项费用。属于花小钱办大事的买卖。

所以,与永辉需要承担大额租金、租赁经营不稳定风险的“轻资产“扩张模式不同,美凯龙的”委托管理“扩张模式不需要承担拿地成本、不需要承担经营风险,反而在商场运营的各个阶段收取着不同的费用,比永辉的“轻资产“还要更”轻”。

2、盈利来源

那这两种经营模式的盈利来源又是什么呢?

在自营商场中,公司运营的商场类型又具体包括自有商场、租赁商场,也包括与联营、合营企业一起共同运营的商场。

自有商场的物业产权归公司所有,主要收入来源是向商户、合作方收取的租金及管理费,成本就是前期自建或者买物业资产投入的钱,正式运营时,又主要有经营成本费用、税费开支,但是无折旧,给公司各期少了很大的成本摊销;

对于租赁商场,产权在出租方,主要的成本是各期经营费用、定期支付的租金等费用;

对于与合营、联营企业这种采用股份制形式合作经营的商场,物业产权不属于公司,相应地公司也不享有相应的收入成本费用,反而根据出资比例,确认投资收益,即使亏损也只是限额内承担投资风险。

可以说,公司自营模式下的自营商场,公司的收入主要是与商户有关的租金及管理费、合营、联营商场的投资收益,较大的成本开支分别是前期的建设投入和租金,无经营风险,只要有商户,就能收租。

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