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“包租婆”红星美凯龙:卖家具的卖成了A股最大地主(3)

2019年01月12日 05:23来源:未知手机版

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在委管模式下的委管商场收入来源,则主要是商场竣工时,向施工单位收取的商业管理咨询费;开业前、开业时,向委托方收取的项目冠名咨询费;开业后向委托方收取的年度管理费、委管收入。

这类收入包括固定金额+变动部分,固定的冠名咨询费、管理费、咨询费可高达百万、千万,而变动部分则根据商场的盈利情况,一定比例的抽成。

而且,美凯龙提供的是一种面向家居装饰及家具商场的商户、消费者及合作方的全面服务。

对商场商户而言,公司提供包括设计商场内展位、员工培训、营销和推广、日常管理和客户服务等全方面的服务;

对商场消费者而言,公司提供丰富的品牌和产品组合,提供优质的“一站式”购物体验。包括“30 天无理由退货”政策、免费和信息丰富的购物指南以及家居设计咨询。

此外,公司为委管商场合作方提供从选址到商场规划设计、招商、开业策划等全过程咨询服务和后续运营、管理服务。

公司不用管产品卖不卖得出去(当然卖出去更好),只要有商户,公司的收入稳定且可预见,另外商户赚的多,公司也能跟着赚的多,从商场的开发建设到开业时、开业后都能赚上一笔。

除此之外,这类模式还有什么特点呢?

风云君找到另外一家同行业的家居运营商“富森美”,公司自营的商场也是作为投资性房地产,并按照成本模式计量,而美凯龙则是按照公允价值计量。

据富森美的招股说明书,富森美的主营业务成本中,占比最高的是市场租赁成本,而且增幅较快:从13年底的58%增加至16年上半年的70%。而市场租赁成本中,投资性房地产的累计折旧占比最高,几乎在90%左右。

(数据来源:富森美招股说明书)

但,美凯龙的经营性物业,是按公允价值模式计量的投资性房地产,各期不需要进行折旧计提,公司最大的成本支出就是在前期的开发建设以及购买阶段。刨除了该项占比很大的成本,公司自营商场的毛利率自然要比富森美高得多(见下文后续分析)。

你能想象一边收租,一边躺着赚资本增值收益吗?美凯龙就是这样一位躺着赚、躺着赢的包租婆。

对上述特别的经营模式进行一句总结:公司通过自营业务模式在一二线城市核心区域巩固了市场领导地位,还能从土地增值中获益;公司的委管业务模式,受益于知名的“红星美凯龙”品牌、服务以及资源,能迅速在三线及其他城市拓展商场布局,而无需承担大量资本开支。

双轮驱动的混合扩张模式,使得一般的竞争对手难以复制,构筑了较高的进入壁垒,成为美凯龙的核心竞争力。

三、自营商场稳健增长,委管商场快速扩张

近年来,家居建材行业竞争虽然激烈,但市场集中度仍然不高,作为全国最大的家居零售商,红星美凯龙在国内连锁家居市场份额为13.5%、占整个家居市场份额才5.3%。

如何巩固并保持行业领先地位呢?目前还是得通过扩张来获取更大的市场份额。

根据年报披露,自营商场中的新商场,在施工完成后,在六个月之内基本就能完成招商,而且开业时的出租率能达到90%以上。

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