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“包租婆”红星美凯龙:卖家具的卖成了A股最大地主(4)

2019年01月12日 05:23来源:未知手机版

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对于兼具多重身份的美凯龙来说,拿地和开发能力、招商能力、商场运营管理能力都很重要,因为这决定着公司赚多少钱,而拿地扩张是盈利基础。

公司自营商场和委管商场的扩张情况如何呢?

根据年报及公告信息披露,截至2018年年末,公司的自营商场已从14年的51家发展至80家,年复合增长率分别9%,委管商场从14年底的106家发展至228家,年复合增长率为17%,而且近两年的同比增速保持20%以上,较往年有加速扩张之势。

目前,美凯龙的商场足迹已经遍布全国29个省189个城市,成为行业内全国经营面积最大的家具商场运营企业。

从经营面积的地区分布情况来看,公司的自营商场主要分布在一二线城市核心区域,经营面积占比达78%,其中有19家商场分布在北京、上海、天津、重庆等直辖市,75家商场的平均出租率为97.9%;

通过冠以红星美凯龙自身品牌的自营商场在一二线城市核心区域进行战略性布局,构建该区域的进入壁垒,使得后来者有进入成本压力,形成市场防御。

委管商场目前以三四线城市为主,面积占比达71%,196家委管商场的平均出租率也在97%以上,作为易复制的轻资产运营模式,公司计划未来将在全国范围内重点发展委管商场,加速渠道下沉,最终实现全国范围内的市场全覆盖。

此外,公司还有29家正处于筹备中的自营商场,筹备中的委管商场已有365个签约项目拿到开发地皮。

加上美凯龙的品牌影响力、招商快、出租率高,未来家居商场的扩张仍然有加速之势。

虽然委管商场不需要自己出钱拿地,但自营商场的扩张,无论是作为自有物业,还是租赁物业,公司都得烧大量的钱,公司多次通过发债、发股募资资金,用于自营商场开发、购置物业或者投资投资和收购其他家居商场。

公司即使在A股上市,实现A+H股多市场募资,但上市后,公司的资产负债率、财务费用率还是在逐步提高。

四、毛利率、利润双高背后的推进器

上文提到公司“自营+委管”双轮驱动的混合扩张模式,对行业内竞争对手构成了很高的进入壁垒。

商业模式优秀且具有先发优势,但对于投资者来说,都还得落实到具体的盈利表现。

近年来,公司的收入和净利润是稳步增长,但收益质量却貌似下降了,而这主要是因为非经常性损益过高,导致扣非净利润占净利润的比例越来越小,到底是什么非经常性损益呢,后文再掰扯。

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